万科上半年销售额增速放缓，销售和开发更集中在一二线城市

评论：0 浏览：669 发表于：2019-08-26

　　今年 1-6 月，万科营业收入同比增长 31.47%，至 1393.2 亿元;营业利润增长 41.91% 至 278.56 亿元，增速均较去年同期有所放缓。

　　由于地产公司账务处理的特殊性，会计收入不等于卖楼收入，所以它们还会额外披露地产销售金额。截至 6 月末，万科地产业务实现销售金额 3340 亿元，同比增长 9.6%，增速同比少了 0.3 个百分点。考虑到今年楼市萧条，万科的业绩相比同行还算不错。不过它还是将年度销售目标从去年的 6300 亿元下调至 6000 亿元。

　　在楼市疲软的情况下，万科今年的销售和开发更集中在一二线城市，它一共只开发 54 个新项目、比去年同期少了一半，如果按照项目权益金额算，超过 88% 在一二线城市，比 2018 年年末高了 7 个百分点。

　　按照之前我们的观察，三四线城市在人口流出、政策调控的压力下，房价很可能难以为继、跌入下行区间，短期内难以恢复。而一二线城市也会面临本地居民消费不足的情况，但是它可依靠其他地区或者省内外富人储蓄来支撑，房价因而能相对企稳。

　　但一二线城市的支撑力是相对的，根据万科披露的数据，它跟踪的 14 个重要城市可售房去化周期从 2018 年年末的 8.4 个月，提高到 6 月末的 9.4 个月。所以，万科还是在总量上放慢了拿地和开发进度。今年 1-6 月万科新开工面积 1953 万平米，同比减少 15.9%，为近 4 年来第一次减少开工面积;竣工面积 1060 万平方米，同比增长 15.6%，远低于去年同期的 44.1%。

　　中信建投报告指出，今年 7 月，万科在佛山、南宁、珠海、无锡等 12 个城市新增 20 个住宅项目，新增计容积率建筑面积同比减少 52.60%，全年累计减少 36.17%，而结构上依旧侧重一二线城市。主要是融资收紧压力对于公司经营的压力。加快销售速度、开发进度、结算金额和减少拿地，都是减少负债率、降杠杆的体现。

　　报告期内，万科的有息负债为 2253.2 亿元，略低于去年同期的 2269 亿元，有息负债率约为 30%。短期借款和一年内到期长期负债则为 666.5 亿元，而账面持有的货币资金为 1438.7 元。